国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
2022年两岸关系复杂严峻 国台办：牢牢把握两岸关系主导权和主动权****** 在今天(11日)举行的国台办例行新闻发布会上，有记者问，今天是2023年国台办举行首场新闻发布会，请发言人回顾总结2022年两岸关系，并展望2023年两岸关系发展。对此，国台办发言人马晓光表示，2022年，两岸关系复杂严峻。在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我们牢牢把握两岸关系主导权和主动权，团结两岸同胞推动两岸关系向前发展，对台工作取得新的进展。 马晓光介绍说，我们有力引领两岸关系正确发展方向。党的二十大郑重宣示新时代新征程对台大政方针和决策部署，为做好对台工作提供了根本遵循和行动指南，对推进两岸关系发展与祖国统一进程意义深远。我们发布《台湾问题与新时代中国统一事业》白皮书，举办“九二共识”30周年座谈会、第二届“携手圆梦”主题活动等系列活动，持续向台湾同胞和国际社会讲清台湾问题历史经纬和对台大政方针，党的对台方针政策更加深入人心。 我们积极推动两岸关系和平发展、融合发展。践行以人民为中心的发展思想，始终尊重、关爱、造福台湾同胞，不断完善增进台湾同胞福祉的制度和政策。支持福建等地探索海峡两岸融合发展新路，持续优化涉台营商环境，助力台商台企融入新发展格局、参与高质量发展，全年两岸贸易额和台商来大陆投资保持总体稳定。积极推动两岸交流合作，促进两岸同胞共同弘扬中华优秀传统文化，成功举办第十届海峡论坛、2022两岸企业家峰会年会、两岸青年峰会等600多项两岸重点交流项目。众多台湾同胞在大陆追梦、筑梦、圆梦，“两岸一家亲”的氛围更加浓厚。 我们坚决开展反分裂、反干涉重大斗争。“台独”分裂活动和外部势力干涉是当前台海形势紧张动荡的根源，严重危害中华民族根本利益和台湾同胞切身利益。我们采取系列有力措施，坚决粉碎各种形式的谋“独”挑衅和外来干涉图谋，进一步掌握了实现祖国完全统一的战略主动，进一步巩固了国际社会坚持一个中国的格局。“倚外谋独”“以台制华”不得人心，注定失败。求和平、求稳定、求发展的台湾主流民意更加彰显。 马晓光强调，新的一年，我们将全面贯彻党的二十大精神和新时代党解决台湾问题的总体方略，坚持“和平统一、一国两制”基本方针，坚持一个中国原则和“九二共识”，坚决反对“台独”分裂和外来干涉，坚持团结广大台湾同胞，共同推动两岸关系和平发展、融合发展，推进祖国统一进程，为共创中华民族绵长福祉而携手奋斗。 (总台央视记者 黄惠馨) 彩虹多多地图 |
